不動産事業の法人化

個人の賃貸不動産により取得した不動産所得については、分離課税されるものを除き、他の所得と合算され累進税率により課税されます。その税率は、5％から45％の7段階に区分され、課税所得金額が高いほど税負担が重い構造となっております。一方法人税は累進税率ではありません。中小法人を例にあげると、課税所得が800万円までは15％、800万円超でも23.2％と税率は高くありません。

不動産事業を個人で行っている場合には、不動産収入金額から経費を控除した金額が不動産所得となります。青色申告による特別控除は最大でも65万円です。一方不動産事業を法人化すると、法人の収入から役員報酬という形で所得を分散していきます。この役員報酬が所得税の計算上、給与所得に該当します。給与所得は所得税の計算上、給与所得控除が認められており、給与収入から給与所得控除額を控除して計算します。つまり、給与所得控除額相当額を非課税として課税所得を計算することになるため節税効果があります。

不動産事業の法人化の主たるポイントにもあるように、不動産オーナーである個人の所得を法人に移転し分散することで、将来の相続財産の増加を防ぎ相続税負担を軽減する効果があります。なお、個人の所得が法人に移転しますので、法人の株主を次世代の親族にしたり、不動産オーナーが株主である場合には生前に株式を移転するなど対策が必要となります。

個人で新規に不動産賃貸業を開始する場合には、税務署等へ事業開始届出書等を提出するだけですので特別な費用はかかりません。一方会社を設立する場合には費用が発生します。設立する会社が株式会社と合同会社で異なりますが、株式会社の場合には25万円から30万円程度、合同会社の場合には10万円から15万円程度予定しておく必要があります。

法人の資本金等の額により異なりますが、所得がない場合でも地方税の均等割を納税しなければなりません。東京都の場合、最低でも7万円（都民税2万円、市民税5万円）を毎期納付しなければなりません。

個人で不動産賃貸業を行う場合に比べて法人で不動産事業を行う場合には、経理処理や税務申告が複雑になります。実際に税理士等専門家に決算業務を依頼する場合においても、個人に比べて報酬が高くなることが一般的です。

建物を法人が所有（不動産オーナーである個人から譲受、建物の名義が法人である場合を含む）し、家賃収入の全額を法人の売上とする方法です。
建物取得時に登録免許税や不動産取得税などの諸費用の負担が生じる一方、家賃の全額が法人の売上となるため、他の方式に比べて所得分散効果が高いのが特徴です。個人への支払地代の適正な金額・借地権の権利金課税など思わぬ税務トラブルにならないように十分な検討が必要です。

不動産の所有は不動産オーナーである個人として、不動産の管理（例えば、家賃の集金・清掃業務・消耗品の取替等）を法人に委託する方法です。
法人は、個人との業務委託契約書に基づき管理業務を行います。個人は家賃収入の一部を管理料として法人へ支払います。比較的簡単に法人の業務を行うことができますが、管理料は社会通念上相当な範囲に限られ、家賃収入の5％～10％程度が一般的と言われております。不動産所有方式に比べて所得分散効果は低いのが現状です。

不動産の所有は不動産オーナーである個人として、その不動産物件の全てを一括で法人が借り上げる方法です。
不動産管理委託方式とは違い、一括転貸方式では賃借人と賃貸借契約を結ぶのは法人になります。家賃を法人の売上に計上し、その中から不動産オーナーに家賃を支払います。この差額が法人の所得になります。あくまでも例ですが、一括転貸方式では、家賃収入の10％から15％が相場ともいわれ、管理委託方式に比べれば所得分散効果がありますが、空室時の家賃減少リスクもあります。